限房價項(xiàng)目銷售規(guī)則出臺，首套剛需人群優(yōu)先選房？那么2018中國房價即將上漲？

此前討論已久的北京限房價項(xiàng)目的銷售管理辦法終于向公眾揭開了神秘面紗。

5月7日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房價項(xiàng)目銷售管理的通知》(以下簡稱《通知》)公開征求意見。該意見進(jìn)一步強(qiáng)化了房子“住”的屬性，其中*引人關(guān)注的內(nèi)容是：限房價項(xiàng)目可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位按限價規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，則由北京市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

北京限房價項(xiàng)目，又稱為限競房項(xiàng)目，其產(chǎn)生可以追溯到2016年9月，但在此之前，限房價項(xiàng)目的銷售規(guī)則一直沒有確定。如今隨著北京下發(fā)《通知》，相關(guān)規(guī)定浮出水面，業(yè)內(nèi)聲音表示，《通知》的發(fā)布既保障了房子是用來住的，也保護(hù)了剛需和改善家庭用來自住的住房需求不受到*投機(jī)購房人的擠壓。

銷售規(guī)則被明確

回望2016年，北京樓市火熱異常。當(dāng)時為了穩(wěn)定樓市，北京“930新政”出臺，新政中規(guī)定，對報(bào)價明顯高于周邊在售項(xiàng)目價格和本項(xiàng)目前期成交價格且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

隨后進(jìn)入2017年，記者梳理發(fā)現(xiàn)，北京市土地招拍掛市場上開始頻繁出現(xiàn)“限房價、競地價”的限房價項(xiàng)目，然而其銷售規(guī)則始終沒有公開。

因此，這次《通知》一經(jīng)發(fā)布就引發(fā)了不少業(yè)內(nèi)討論?！锻ㄖ凡粌H公布了限房價項(xiàng)目的銷售規(guī)則，還提出要把限房價項(xiàng)目和共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目掛鉤。

《通知》規(guī)定，在限房價項(xiàng)目辦理施工許可后，北京市房地產(chǎn)市場管理事務(wù)中心會同北京市保障性住房建設(shè)*中心，將會對該項(xiàng)目可售住房的市場價格進(jìn)行評估，而根據(jù)限房價項(xiàng)目可售住房在土地出讓時的銷售均價的限價與評估價之比不同，將按照以下兩種*進(jìn)行銷售：

如果限房價項(xiàng)目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比高于85%時，該限房價項(xiàng)目將由開發(fā)商直接作為商品房，面向有購房資格的家庭銷售；如果限房價項(xiàng)目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比不高于85%，將市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭均可申購。

舉例來說，如果某地塊在拍賣時規(guī)定限均價為5萬元/平米，在辦理施工許可證后，北京市房地產(chǎn)市場管理事務(wù)中心會同北京市保障性住房建設(shè)*中心將對該項(xiàng)目可售住房的市場價格進(jìn)行評估，形成評估價。若評估價為5.5萬元/平米，5/5.5×=90.9%，即大于設(shè)定比例85%，該項(xiàng)目將按照商品房程序進(jìn)行售賣。若評估價為6萬元/平米，5/6×=83.3%，小于設(shè)定比例85%，則該項(xiàng)目將會按照共有產(chǎn)權(quán)程序進(jìn)行售賣。

為什么是85%的比值？

“上述類似的價格對比做法，有助于開發(fā)商真正夯實(shí)基礎(chǔ)，做過硬的產(chǎn)品，這也有助于共有產(chǎn)權(quán)市場上形成一批更為優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，防范共有產(chǎn)權(quán)住房市場被架空的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示。

不過，值得一提的是，《通知》中規(guī)定的85%的比值在實(shí)施過程中并非是一成不變的。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，目前85%的設(shè)定比例是經(jīng)過綜合考量和測算的，如果設(shè)定比例過高，收購項(xiàng)目過多，會對全市普通商品住房供應(yīng)造成影響，不利于商品住房市場的穩(wěn)定；如果設(shè)定比例過低，則不僅會存在較大的牟利空間，而且政府持有比例較高，也會影響剛需家庭的購房積極性。

因此，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說，85%的比例設(shè)置是有一定的合理性的。但未來這個比例是可以變化的，要根據(jù)政府的財(cái)力、政策的變化而變化。

據(jù)記者了解，限房價項(xiàng)目的銷售價格是在土地出讓時規(guī)定，但從土地出讓到住房上市銷售，即使房企開發(fā)周期較之前有所縮短，可通常還會有一年左右的時間，這期間整體的市場環(huán)境尤其是項(xiàng)目所在區(qū)域的市場環(huán)境，都會發(fā)生一些變化。如受一些政策規(guī)劃、地鐵規(guī)劃、商場布局等不確定因素的影響，而靈活性的調(diào)整將實(shí)現(xiàn)政策的效果化。

轉(zhuǎn)性是為穩(wěn)定房價

在業(yè)內(nèi)人士看來，實(shí)際上限房價項(xiàng)目和共有產(chǎn)權(quán)住房都屬于保障性商品住房的范疇，都是這兩年政府淡化經(jīng)濟(jì)適用房后的房源創(chuàng)新。那么，此次《通知》明確提出要將限價房轉(zhuǎn)性為共有產(chǎn)權(quán)房，所謂何意呢？

記者在采訪中獲悉，這是因?yàn)橄薹績r項(xiàng)目的價格是在土拍時指定的，難以修改，而隨著這些項(xiàng)目陸續(xù)達(dá)到了預(yù)售條件，當(dāng)限房價項(xiàng)目銷售價與周邊商品房價差較大時，便會存在較大的套利空間。

不僅如此，根據(jù)《通知》，如果周邊市場均價漲幅較大，其與限價房的價格差超過15%，則限價房將自動轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，如此一來政府就可以通過共有產(chǎn)權(quán)房的形式來保護(hù)剛需購房者在房價高企環(huán)境下的居住權(quán)益。反之，如果市場均價漲幅有限，其與限價房的價格差并未超過15%，這也表明市場價格較為穩(wěn)定，屆時限價房將依然屬于商品房，同時將通過限售的調(diào)控政策，進(jìn)一步穩(wěn)定房產(chǎn)市場。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析稱，對于兩限房(限房價、限套型普通商品住房)來說，未來的導(dǎo)向在于其積極和共有產(chǎn)權(quán)住房對接，也不排除會不斷加大轉(zhuǎn)變?yōu)楣灿挟a(chǎn)權(quán)的屬性。當(dāng)然對于銷售對象來說，未來若是轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，那么認(rèn)購的群體會增加，因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)住房套現(xiàn)的可能性是比較小的。

因此，此次《通知》中轉(zhuǎn)性的規(guī)定，很大程度上是為了積極推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房市場的改革，所以將來勢必會形成較多的共有產(chǎn)權(quán)住房，這是大趨勢。當(dāng)然，共有產(chǎn)權(quán)住房天然具有降低房價的功能，即其本身就可以通過不完全產(chǎn)權(quán)的交易，適當(dāng)控制房價，所以這次轉(zhuǎn)性的規(guī)定其實(shí)是利好降低房價的。

限度保證“住房不炒”

據(jù)記者了解，2017年至今的土地市場中，所有住宅地塊僅有共有產(chǎn)權(quán)地塊和限價房地塊兩種類型。這也就意味著，未來這些項(xiàng)目在辦理施工許可時，要么市場穩(wěn)定，限價房可以發(fā)揮起真正“限價”的作用；要么房價上漲，該項(xiàng)目轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，保障剛需能夠享有共有產(chǎn)權(quán)房帶來的較低購房門檻福利。

趙秀池認(rèn)為，該《通知》增加了共有產(chǎn)權(quán)房的供給，有利于落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房置業(yè)者只需要繳納自己持有比例的房價款，卻得到了全部住房的使用權(quán)，這將使置業(yè)者有更多的獲得感。

而且根據(jù)《通知》要求，銷售均價的限價與評估價之比的比值低于85%的設(shè)定比例時，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，北京市保障房中心收購限房價項(xiàng)目時，應(yīng)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂收購協(xié)議，明確各自權(quán)利、義務(wù)，并應(yīng)在購房合同開始網(wǎng)簽之日起十個月內(nèi)向開發(fā)建設(shè)單位付清全部收購款。

比值不高于設(shè)定比例的，由開發(fā)建設(shè)單位面向具備本市購房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，所售住房為商品房，但應(yīng)取得分戶不動產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易。

從這些信息中看，趙秀池認(rèn)為，對房企而言，房價倒掛比例超過15%由政府收購，10個月付清房款，將加速房企的*回籠速度；但當(dāng)房價倒掛比例低于15%，限房價項(xiàng)目仍然為商品房，5年不許上市，這又將減少住房的流動性，將限度地打擊炒房行為，讓住房回歸居住功能。

那么，將來受《通知》影響而需要進(jìn)行轉(zhuǎn)性的限房價項(xiàng)目多嗎？從記者采訪到的信息來看，可能未來僅有少量項(xiàng)目將受到影響。

對此，中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時進(jìn)一步表示：“如果按照85%的比例來計(jì)算，目前已推出的限價房地塊中應(yīng)該有80%以上的項(xiàng)目不會被收購轉(zhuǎn)變成共有產(chǎn)權(quán)房，目前的限價房地塊的價格與市場的評估價之間的比值，基本上是高于85%的?！保ㄖ袊a(chǎn)經(jīng)新聞2018.5.11）

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